Kiracının Ev Gösterme Zorunluluğu
Kiracının ev gösterme zorunluluğu var mıdır? Uygulamada kiracının, satılığa çıkarılan kiralanan taşınmazı görmek için gelen üçüncü kişileri içeri almadığı sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu duruma karşılık kanun koyucu TBK’da düzenleme yapmıştır. Türk Borçlar Kanunu 319. maddesinde; “ Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” hükmü mevcuttur.
TBK m.319 hükmü tüm kira sözleşmeleri için geçerli olmakla birlikte, aslen konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulur. Bu hüküm kapsamında kiracı, kiralananda gerçekleştirilecek tüm zorunlu onarım çalışmalarının yapılmasına izin vermek, kiralananın gerek bakım ve tamir, gerek satış ve gerekse kiralanması amacıyla gezilip görülmesine izin vermek zorundadır. Burada tamir ya da bakımın, satış ya da kiralamanın acil olup olmamasının bir önemi yoktur. TBK m.319 hükmü kiraya veren lehine konulmuş emredici nitelikte bir hükümdür. Kiracı ve kiraya veren onarım çalışmalarının yapılma zamanını, kiralananın gezilip görülmesinin tarz ve şeklini, gününü ve saatini belirlemekte serbesttir. Ancak burada evi göstermede talebin makul ölçüde olmasına dikkat edilmelidir. Avukat Esra Polat Tekin Hukuk ve Danışmanlık olarak makalemizde kiracının ev gösterme zorunluluğu ve ev gösterme zorunluluğunun sınırları hakkında bilgilendirme yapacağız.
Kiracının Ev Göstermesi Zorunlu Mudur?
Kiracının ev göstermesi için Türk Medeni Kanunu ile belirtilen şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Kanunda belirlenmiş hallerde kiracı bakımından ev göstermesi zorunludur. Kiracının ev gösterme yükümlülüğüne katlanması için evin gösterilmesinin;
- Bakım, satış ya da,
- Sonraki kiralama için zorunlu olması şartlarının gerçekleşmiş olması gerekir.
Uygulamada kanun ile belirtilen sayılan hallerin sınırlayıcı olmadığı, başka nedenlerle de kiralanın gezilip görülmesi gereksiniminin de çıkılabileceği görüşü hakimdir. Bu şartların birisinin gerçekleşmiş olması durumunda kiracı, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Sonraki kiralama için zorunlu olma şartı özellikle kira sözleşmesinin sona ereceği olgusunun mutlak olduğu durumlarda gerçekleşecektir.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiracıya rahatsızlık verebilecek mahiyette olduğundan, bunların kapsam ve sınırlarının, zorunlu olup olmadığının belirlenmesinde somut olayın özellikleri dikkate alınmalıdır. Bu yapılırken de orta zekada, makul ve dürüst bir kiraya verenin esas alınması, ayrıca bakım ve onarım işleminin yapılmasının zorunlu olup olmadığının teknik şart ve kurallara göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
Ev Sahibi Kiracıdan Evi Göstermesini Nasıl Talep Edebilir?
TBK 319. maddesine göre kiracı satış, bakım ya da sonraki kiralama halleri için gerekmesi halinde evi göstermekle yükümlüdür. Peki ev sahibi kiracıdan evi göstermesini nasıl talep edebilir? Ev sahibi kiracıdan kiralananı göstermek istediği tarih ve saati önceden kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bildirimin yazılı olarak yapılması ileride sorun çıkması ihtimalinde delil olarak kalması için daha iyi olacaktır. Kiraya veren kiracıya evi göstermek istediği, sebebi ve tarihi bildirmelidir. Ev sahibinin talebinin makul olması gerekmektedir. Kiracının sözlü olarak yapılan talebi kabul etmemesi halinde kiracıya ihtar gönderilmesi ispat bakımından önemlidir.
Kiracıya yapılan yazılı veya sözlü bildirim ile makul bir tarihte kiralananı göstermesi talep edilir. Ancak kiracının makul talep ve tarihleri kabul etmemesi durumunda artık mahkemeye başvurmak gerekmektedir. Bu aşamada kiralananın gösterilmesi talepli olarak dava açılması ve talebin mahkemeye iletilmesi gerekmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesine yapılacak başvuru ile kiralananın kiracı tarafından gösterilmesine izin verme yönünde karar verilmektedir.
Kiracı, Fotoğraf ve Video Çekimine İzin Vermeli midir?
Kiracının ev gösterme yükümlülüğüne tabi olduğu yukarıda detaylı olarak açıklanmıştır. Kiracının fotoğraf ve video çekimine izin verme yükümlülüğü bulunduğuna dair mevzuatta bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada mahkemeler tarafından kiralananın içinin çekimine izin verilmediği, dış cephenin çekilebileceğine karar verilmektedir. Kişinin özel yaşam alanına dahil olan evin iç kısmının eve bakım, satış ya da sonradan kiralayacak kişiler tarafından fotoğraf ve video kaydına alınması mahremiyet alanına ve özel yaşam gizliliğini ihlal etmektedir. Kiraya veren ve kiracı arasında bu konuda uzlaşma, anlaşma olması halinde taraf rızaları gözetilerek fotoğraf ve video çekimi yapılması mümkün olabilir.
Kiralanan Taşınmazı Gösterimine İzin Davası Nedir?
Kiralananı göstermeye izin davası ev sahibinin evi satış, yeniden kiralama veya bakım sebebi ile üçüncü şahıslara göstermek durumunda kalması ancak kiracının evi göstermek istemediği durumda başvurulan dava türüdür. Esas olan ev sahibinin makul saat ve tarihte evi gösterme talebinin kiracı tarafından kabul edilmesidir. Kiracı, zarar ve ziyan miktarının çoğalmaması için oluşan ayıpların giderilmesi için yapılan çalışmalara katlanmalıdır. Kira konusu taşınmazın satılığa çıkarılması durumunda taşınmazı gelip görecek üçüncü kişilere izin vermelidir. Ancak kira konusu taşınmazı görmek için gelecek üçüncü kişiler ve kiralayan iş bu hakkı kötüye kullanmamalıdır.
Uygulamada kiracının, atlığa çıkarılan kiralanan taşınmazı görmek için gelen üçüncü kişileri içeri almadığı sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Böyle bir durumda kiralayan TBK’nın 319/2 maddesi gereği sulh hukuk mahkemesinde, kiracının taşınmazı görmeye gelen üçüncü kişilere izin vermesi için dava açabilir. Anlaşma sağlanamaması halinde sulh hukuk mahkemesi tarafınca haftanın belirli gün ve saati için kira konusu taşınmazın üçüncü kişiler tarafından gezip görülmesine karar verilir.
Kiralanan Taşınmazın Gösterilmesine İzin Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme Nedir?
Kiralanan taşınmazın TBK 319. maddesi ile belirtilen şartların sağlanması durumunda kiracı ve kiralayan için de makul tarih ve saatte kiracı tarafından ilgili kişilere gösterilmesi zorunludur. Aksi durumda kiraya veren, kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin davası açmalıdır. Kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin davası yetkili mahkemeye açılmalıdır. Aksi durumda hak kaybı yaşanması ve dava sürecinin uzun sürmesi mümkündür. Kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin davası için yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Görevli ve yetkili mahkemede açılacak kiralanan taşınmazın gösterimine izin davası ile mahkeme tarafından izin günü, saat şeklinde karar alınabilir. Bu karara kiracı tarafından uyulması zorunludur.
Kiracının Ev Gösterme Zorunluluğu Hakkında Yargıtay Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/6282 K. 2015/6125 T. 18.06.2015 tarihli kararında
“Davacı, davalıya kiralanan taşınmazın satılıncaya kadar muhtemel alıcılara gösterilmesi konusunda gün ve saat belirlenmesini talep etmiş davalı vekili, davalı ve eşinin çalışan kişiler olması sebebiyle ancak tatil günlerinde münasip bir süre için izin verilmesi gerektiğini savunmuş, mahkemece altı ay süre ile her hafta Cumartesi, Çarşamba günleri saat 12-14 arası gösterime hazır bulundurulması gerektiğinin tespitine karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının borçları başlığındaki düzenlemede, kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun varlığından bahsedilerek, bu husus T.B.K.’nun 319.maddesinde açıklanmıştır…Davalı vekili yargılama sırasında, davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğundan sözetmiş, temyiz aşamasında davalı ve eşinin halen çalıştıkları iş yerlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak, kanun maddesinde de açıklandığı üzere, kiracının yararları gözönünde tutularak hakkaniyete uygun olacak şekilde, hem süre, hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
- Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2006/14139 K. 2007/822 T. 30.01.2007 tarihli kararında
“Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin verilmesi gerekir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun her hafta Çarşamba günleri 14:00-15:00 saatleri arasında müşterilere gösterilmesine izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmalıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir.”