Alt Kira – Alt Kiracı

Alt kira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunda bir tanımı yapılmamışsa da alt kira öğretide , “kira konusu eşyanın (asıl) kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması “şeklindeki bir tanımına rastlamak mümkündür. Tanımda ismi geçen “kiracı”nın kiralananı sözleşme dışı başka bir üçüncü kişiye kiralaması mümkündür. Ayrıca bu tanım gereği, alt kira sözleşmesinin konusunun, (asıl) kira sözleşmesindeki kiralananın tamamı veya bir kısmı olması gerekmektedir.

Alt sözleşme sürekli bir borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde ortaya çıktığından alt sözleşmenin ortaya çıktığı tipik sözleşmelerden bir tanesi de kira sözleşmesidir. Genellikle ekonomik amaçlı olarak yapılan alt kira sözleşmesi ülkemizin sosyo-kültürel yapısına pek uygun olmasa da yine de uygulama alanı bulan bir müessesedir. Bu makalede alt kira sözleşmeleri detaylı olarak anlatılmıştır.

Alt Kira Nedir? (TBK m. 322)

Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. 6098 sayılı TBK ‘nın “ Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri” başlıklı 322. maddesinin birinci fıkrasında alt kiraya verme ile kiralananın kullanma hakkını başkasına devir etme imkanları, kiraya verene zarar vermesine yol açmamak üzere kiracıya tanınmıştır.

• Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
• Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
• Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Alt Kiranın Hukuki Niteliği ve Konusu Nedir?

Alt kira sözleşmesi adından da anlaşılacağı üzere bir kira sözleşmesi türüdür. Bu nedenle alt kira sözleşmesine, kira sözleşmesine dair Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümler de uygulanmaktadır. Alt kiraya vermede ve kullanım hakkının devrinde kira sözleşmesinin tarafları değişmemekte kiralanın kullanılması bir başkasına devredilmektedir.

Öte yandan, TBK’nın 322. maddesinin 3. fıkrasına göre, alt kiracının, kiralananı asıl kiracı olan alt kiralayana tanınandan başka şekilde kullanması halinde alt kiralayan, (asıl) kira sözleşmesindeki kiraya verene karşı sorumlu olacağı ve bu durumda kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya karşı da kullanabileceğine işaret edilmiştir. Bundan da kiraya veren ile alt kiracı arasındaki yasal bir ilişkinin olduğu anlaşılmaktadır. Alt kira sözleşmesi, borçlandırıcı bir işlem niteliğinde olmakla birlikte sürekli edim borcu doğuran bir sözleşmedir. Öte yandan, (asıl) kira sözleşmesine göre tali nitelikte olan alt kira sözleşmesi de iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşmedir. Her iki sözleşmenin de birbirinden bağımsız olması, konularının da bağımsız olacağı sonucunu doğurmamaktadır. Başka bir deyişle, alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinden bağımsız olsa da onunla ilişkili bir sözleşmedir. Bu doğrultuda alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin konusunu oluşturmalıdır.

Alt Kira Sözleşmesinin Şekli Nedir?

• Adi Kira Sözleşmelerinde Alt Kira Şekli

Alt kira sözleşmeleri için Kanun koyucu tarafından bir şekil şartı öngörülmemiştir. Şekil serbestisi kuraldır. TBK 322. maddesinin 1. fıkrası adi (olağan) kira sözleşmesi bakımından alt kiranın yapılabilmesi için kural olarak kiraya verenin izninin alınmasını gerek görmemiştir. Başka bir deyişle, hükme göre adi kira sözleşmelerinde kural olarak alt kiralama serbestisi bulunmaktadır.

• Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Alt Kira Şekli

Alt kiralama serbestisinin istisna olduğu yer, aynı maddenin 2. fıkrasına göre kiralananın “konut ve çatılı işyeri” olması halinde ortaya çıkmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kavramının tanımı kanunda yapılmamıştır. Ancak öğretide; konut için taşınmaz veya taşınır olması fark etmeksizin “kiracının uyku ihtiyacını karşılayan ve çevresel etkilere karşı minimum korumayı sağlayan bir yapı”; işyeri için ise, “ticari ve sinai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü en azından baskın karakter gösterildiği yer” şeklindeki tanımlara rastlanabilmektedir. Öğretide, bir görüş işyerinin çatılı olarak nitelendirilebilmesi için üstünün salt çatı olarak betimlenebilecek bir unsurla kapatılmasını yeterli görmekteyken diğer görüş, üstünün örtülü olması ile birlikte etrafının da kapalı olması gerektiğini savunmaktadır”.

TBK m 322/2 “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. “ şeklindedir. (Asıl) kira sözleşmesinin konusunun konut ve çatılı işyeri olması halinde alt kira yapılması kural olarak yasaktır. Hükme göre konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiranın yapılabilmesi kiraya verenin yazılı iznine bağlıdır. Ancak yazılılık konusunda dikkat edilmesi gereken, kiralananın konut veya çatılı işyeri olması halinde alt kira sözleşmesinin yazılı olması gerektiği değil; kiraya veren tarafından verilecek iznin yazılı olması gerektiğidir. Aksi görüşte olanlar bulunsa da burada aranan yazılılık şekli, bir geçerlilik şeklidir.

Ancak buradaki düzenleme, alt kira sözleşmesinin hangi şekle göre yapılması ile ilgili değil, asıl kira sözleşmesi tarafı olan kiraya verenden alınan iznin geçerlilik şekliyle alakalıdır. Bu doğrultuda kiraya veren tarafından verilecek iznin yazılı olması gerekmektedir. Söz konusu yazılı iznin, sonradan verilmesi de mümkündür. Bu bakımdan ikinci durumda kiraya verenin rızası teknik olarak bir onay olup hukuki niteliği itibariyle bir kabul beyanıdır.

Onay, kiraya veren tarafından verilinceye kadar işlem askıda geçersiz olacak, sonrasında onayın verilmesi halinde askıda geçersizlik hali sona erecek ve nihayetinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından alt kira sözleşmesi hüküm ve neticelerini doğurmaya başlayacaktır. Buradaki askıda geçersizlik halinden aslında alt kira sözleşmesinin teknik anlamda geçersiz olduğu sonucunun çıkarılmaması gerekmektedir. Burada onay verilinceye kadar alt kira sözleşmesinin “caiz olmadığı “68, alt kira sözleşmesinin tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurmasına rağmen (asıl) kira sözleşmesinde kiraya veren bakımından hüküm ve sonuç doğurmayacağının anlaşılması gerekmektedir.

Onayın kiraya veren tarafından haksız bir şekilde reddedilmesi, kiracı tarafından kiralananın kullanımının sınırlandırılması niteliğindedir. Bu nedenle kiraya veren açısından borçlunun temerrüdü ortaya çıkacaktır. TBK’nın 177 vd. maddelerine göre kiracı (alt kiralayan), aynen ifa ile gecikme sebebiyle uğradığı zararın tazminini veya aynen ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini ya da sözleşmenin feshini isteyebilecektir.

Yazılılık şartının yerine getirilmemesi sonucu kiraya veren kiracıya (alt kiralayan) izinsiz olan alt kira ilişkisine son verilmesi için ihtar çekmeli ve ihtardan herhangi bir sonuç alamazsa (asıl) kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini talep etmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili olarak (TBK. md. 322/2 gereği) alt kira sözleşmesi yapılmış ancak daha sonra bu sözleşmede bir değişiklik ihtiyacı duyulmuşsa yine kiraya verenin izninin alınması gerekmektedir.

Kiraya veren tarafından verilen izin, sadece kiracı ile sözleşme dışı üçüncü kişi arasında yapılacak olan alt kira sözleşmesine ilişkindir. Başka bir deyişle, ileride yapılacak olan alt kira sözleşmelerine ilişkin geleceğe yönelik alt kira sözleşmelerine dair izin iradesini de kapsamamaktadır. Ancak sözleşmede kiraya verenin onayının yapılabilecek olan tüm alt kira sözleşmeleri bakımından geçerli olduğunun kararlaştırılmasında da herhangi bir mani bulunmamaktadır. Bununla birlikte alt kira sözleşmesindeki alt kiracı da başka bir üçüncü kişiyle alt kira ilişkisi kurup o sözleşmede alt kiralayan vasfını kazanmayı istiyorsa hem kiraya verenin hem de kiracının (ilk alt kira sözleşmesindeki kiralayanın) iznini alması gerekecektir.

• Aile Konutu Olması Halinde Alt Kira Sözleşme Şekli

Rıza konusunda değerlendirme yapılacak başka bir durum ise kiralananın “aile konutu” olması halinde karşımıza çıkmaktadır. TMK’nın 185. maddesinin 3. fıkrası gereğince eşlerin birlikte yaşama yükümlülüğünün bir sonucu olarak aynı konutu paylaşmaları gerekli olduğundan bu ihtiyaç, “aile konutu” müessesesi ile giderilmektedir. Aile konutu, “özel bir gayrimenkulün bir aileye özgülenerek onların fakir ve muhtaç hale düşmelerini önleme gayesini taşıyan bir müessese olup bunu düzenleyen TMK’nın 194. maddesi, TBK md. 323 ile birlikte değerlendirildiğinde kiralananın aile konutu olması halinde kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için eşinin de rızasını alması gerekmektedir. Çünkü aile konutu olan taşınmazda tasarruf hakkı kısıtlanacağından bu taşınmaz alt kiraya da verilemeyecektir.

Alt Kira Sözleşmesinin Şartları Nelerdir?

Bu başlığın tespitinde her ne kadar “şartlar” kelimesi kullanılmış olsa da bunlar teknik anlamda taraf iradelerine dayanan bir şart olmayıp hukuki şart niteliğindedirler. Hukuki şartın, “Bir sözleşmenin veya bir hukuki işlemin meydana gelmesi, hukuki sonuçlarını doğurması veya geçerli olması için bir kanun hükmü gereğince tarafların irade beyanlarına eklenmesi gereken olaylar” şeklinde tanımlanması mümkündür. Bu nedenle az sonra sayılacak unsurlar alt kiranın geçerliliğini etkilememekte yalnızca sözleşme ifasının sağlanması bakımından önem arz etmektedirler. Bu nedenle şartların, alt kira sözleşmesinin ifasına yönelik şartlar olarak anlaşılması gerekmektedir.

• Asıl Kira Sözleşmesinin Varlığı

Nispilik ilkesi gereğince alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme niteliğindedir. Bu bakımdan alt kira sözleşmesi başlı başına bir sözleşme olduğundan bunun varlığı için (asıl) kira sözleşmesinin varlığına gerek bulunmamaktadır. Ancak alt kira sözleşmesi dayanağını asıl kira sözleşmesinden aldığından asıl kira sözleşmesi olmadan da varlığını sürdürebilmesi düşünülemez. Örneğin, asıl kira sözleşmesinin ortadan kalkması, alt kira sözleşmesinin geçerliliğine etki etmeyecektir. Ancak, bu durumda alt kiralayan (kiracı) tarafından alt kiracıya kiralananı teslim edemeyeceğinden kendi açısından bir sübjektif ifa imkânsızlığının ortaya çıkması mümkün olacaktır.

Birtakım hukuki veya fiili/maddi sebeplere dayanan imkânsızlığın, geniş anlamda bir ifa imkânsızlığı olarak anlaşılması mümkün olup temel manada zamansal olarak (meydana gelme zamanına göre) bu, sözleşmenin kurulmasından önce veya sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkabilmektedir. İlk durumda, sözleşme TBK’nın 27. maddesi gereğince kesin hüküm- süzdür. İkinci durum ise sonraki imkânsızlık olup kaynağını TBK’nın 136. maddesinden almakta ve “ifanın cebri icra yolu ile elde edilemeyecek duruma girmesi olarak belirtilmektedir.

Her iki imkânsızlığın da ortak noktası, bunların devamlı olmaları gerektiğidir. Bu temel ayrımda imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması da mümkündür. İmkânsızlığın objektif olması, edimin borçlu dâhil hiç kimse tarafından ifa edilememesi anlamına gelmektedir. Sübjektif imkânsızlık ise objektif imkânsızlığın tersine edimin sadece borçlu tarafından yerine getirilememesini ifade eder. Ancak objektif imkânsızlıktan farklı olarak sübjektif imkânsızlığın başlangıçta olması halinde sözleşme geçerli olmaya devam edecektir. Alt kiralayan bakımından ortaya çıkacak sübjektif imkânsızlık halinde alt kira sözleşmesi, geçerliliğini koruyacak ve alt kiralayan alt kiracıya karşı sorumlu olacaktır. Tüm bu açıklamalar sonucunda asıl kira sözleşmesinin varlığı, alt kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyecekken sadece alt kira ilişkisinin ortaya çıkması bakımından etkili olacaktır.

• Asıl Kira Sözleşmesindeki Kiracının Alt Kira Sözleşmesinde Alt Kiralayan Olması

Alt kira ilişkisinin kurulabilmesi için aslında en önemli şart, (asıl) kira sözleşmesindeki kiracının alt kira sözleşmesinde alt kiralayan olmasıdır. Aksi takdirde bir alt sözleşmenin varlığından söz etmek mümkün olmayacaktır. Bu bakımdan asıl kira sözleşmesindeki kiracının alt kira sözleşmesinin sadece tarafı olarak değil özellikle alt kira sözleşmesinde alt kiralayan sıfatına da haiz olması gerekmekte olup bu, alt kiracılık ilişkisi bakımından olmazsa olmaz bir unsurdur. Bununla birlikte alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinden kiralananın kullanılması bakımından daha geniş hak ve yetkilere sahip olmaması gerekmektedir.

• TBK’nın 322. Maddesindeki Şartların ifası ve Alt Kiranın Yasaklanmamış Olması

Alt kira sözleşmesinin yapılabilmesi için pek tabii TBK’nın 322. maddesinde belirtilen şartların da yerine getirilmesi gerekmektedir. İlk koşula, hükmün 1. fıkrasındaki, “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir…” düzenlemesinden ulaşılmaktadır. Bu bakımdan kira sözleşmesinde kiracının üçüncü bir kişiyle alt kira sözleşmesi yapabilmesi için niyetinin ve eyleminin “kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması” olması gerekmektedir. Bu doğrultuda, alt kira konusu, konut veya çatılı işyeri kirası değilse kiraya verenin izninin dahi alınmasına gerek olmayıp sadece “zarar vermeme” şartının gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

“Zarar vermeme” ifadesinden illa ki maddi bir zararın anlaşılmaması, zararın daha geniş kapsamlı olarak bir menfaat ihlali şeklinde anlaşılması gerekmektedir. Bu bakımdan zararı, fiili zarar ve hukuki zarar olarak ikiye ayırmak mümkündür. Örneğin; (asıl) kira sözleşmesinde kiracıya, işyerinin sadece bir kısmı kiralanmışken, alt kira sözleşmesinde işyerinin tamamının alt kiralayan tarafından alt kiracıya kiralanması hukuki bir zarar olarak nitelendirilebilecektir. Öte yandan konut olarak kullanılan yerin alt kiracı tarafından işyeri olarak kullanılmaya başlanması ise fiili zarar kapsamında değerlendirilecektir. Bununla birlikte bu şekilde bir alt kira sözleşmesinin yapılmasıyla hemen zararın ortaya çıktığının anlaşılmaması gerekmektedir. Zira, alt kira sözleşmesi borçlandırıcı işlem niteliğinde olup bu nedenle zararın ortaya çıkabilmesi için alt kira sözleşmesinin ifası gereklidir”. Ancak şu husus da belirtilmelidir ki, bu şekilde zarar kapsamına sokulabilecek bir faaliyete kiraya verenin önceden yazılı izin vermesi halinde herhangi bir sorun ortaya çıkmayacaktır.

• Anlaşma

Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı ile sözleşme dışı üçüncü kişi, alt kira sözleşmesinin esaslı noktaları ile ilgili olarak TBK’nın 1. maddesinin 1. fıkrası gereğince anlaşmalıdırlar. Daha önce de belirtildiği gibi alt kira sözleşmesinin hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için kanunda sözleşmenin şekline ilişkin bir geçerlilik şartı bulunmamaktadır.

Alt Kira Sözleşmesinde Tarafların Hakları ve Borçları Nelerdir?

Bu bölümde üçlü ilişkide yer alan kiraya verenin, alt kiralayanın (kiracının) ve alt kiracının hakları ve borçları incelenmiştir. (Asıl) kira sözleşmesi ile alt kira sözleşmesi birbirinden bağımsız olsa da bu iki sözleşme kendi aralarında sözleşmesel bir ilişki oluşturduğundan kiraya veren ile alt kiracı arasında hak ve borçlar bakımından hukuki bir ilişki bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Hakları ve Borçları

• Hakları

Üçlü ilişki içerisinde kiraya verenin alt kiracıya karşı birtakım haklarını ileri sürmesi, TBK’nın 322. maddesinden kaynaklanmaktadır. Hükmün 3. fıkrasındaki, “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir” düzenlemesiyle kiraya veren ilk olarak, aynı kiracıya karşı olduğu gibi alt kiracıya da sözleşmeye uygun davranmasını isteyebilecektir. Kiraya verenin bu isteği bir ihtar göndermesiyle mümkün olup fıkranın 2. cümlesinden bu ihtarın doğrudan alt kiracıya yapılabilmesi de mümkün olduğu anlaşılmaktadır.

Söz konusu ihtara rağmen aykırılık giderilmezse kiracı (alt kiralayan) da bu aykırılıktan sorumlu olacaktır. Bu doğrultuda, aykırılığın hala devam etmesi halinde kiraya veren, kiracı ila arasındaki kira sözleşmesinin feshini ve akabinde kiralanandan tahliyesini talep edebilecektir. Bununla birlikte alt kiracı, kiralananı kendisine tahsis edildiğinden farklı bir şekilde kira sözleşmesine aykırı olarak kullanmaktaysa ya da kullanım kapsamı (asıl) kira sözleşmesindeki kiracıya (alt kiralayana) tanınandan daha fazla ise kiraya verenin tazminat talebinde bulunma hakkı da vardır. Bu doğrultuda kiraya veren müteselsil alacaklılık (alacaklı teselsülü) hükümleri gereğince hem alt kiralayana hem de alt kiracıya başvurabilecektir.

• Kiraya Verenin Kira Sözleşmesindeki Hapis Hakkı

Önceden de belirtildiği gibi kira sözleşmesinin en önemli unsuru bedel unsurudur. Bedelin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinde temerrüt hükümlerinin uygulanabilmesi mümkün iken tedbir niteliğindeki hukuki bir müessesenin de uygulama alanı bulabilmesi de mümkün olup bu da hapis hakkıdır. Kiraya verenin hapis hakkı genel hapis hakkı türlerinden olmakla kanuni bir rehin hakkıdır.

TBK’nın 336. maddesinde düzenlenen “kiraya verenin hapis hakkı”, maddenin 1. fıkrasında, “Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir” şeklinde düzenlenmiştir. Hükümde kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için iki ayrı sınırlama bulunmaktadır. Öncelikle kiraya verenin kiracısına karşı hapis hakkının ondan kaynaklı her türlü alacağı için değil, sadece kira bedeli alacağından kaynaklanmalıdır.

Bununla birlikte hükümde geçen “…..işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi…” ifadesi ile hapis hakkının geçmişe ve geleceğe yönelik toplam 18 aylık kira bedelinin güvencesi olduğu anlaşılmaktadır.Hükümde ayrıca kiraya verenin kiracıya karşı onun maliki olduğu hangi eşyaları üzerinde hapis hakkını kullanabileceğine de işaret edilmiş olup hükümde geçen “…..kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde…” ifadesi eşya bakımından üç şartın kümülatif olarak bulunması gerektiğini belirtir. Buna göre, kiracının maliki olduğu eşya, öncelikle taşınır bir eşya olmalıdır. Bununla birlikte söz konusu eşyanın kiralananda bulunması gerekmektedir. Bu da aslında genel hapis hakkından farklılık arz eder. Çünkü, genel hapis hakkında, eşyanın alacaklının zilyedinde bulunması gerekirken kiraya verenin hapis hakkında eşya, borçlu olan kiracının zilyetliğinde bulunmalıdır114. Zira kiralananın zilyetliği kira sözleşmesi esnasında kiracıya aittir. Son olarak eşyanın, “…kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan… ” bir eşya olması gerekmektedir. Örneğin, kiralananda bulunan masa, sandalye, televizyon ve radyo gibi eşyalar bu kapsam dâhilindedir.

Ancak kiralananın “işyeri” olması halinde farklı bir değerlendirmenin yapılması gerekebilir. Bu doğrultuda işyerlerinde bulunan makine gibi unsurlar kiralananın faaliyeti ya da onun kullanılmasına yarayan bir öğe olması sebebiyle bu gibi eşyalar üzerinde hapis hakkının bulunduğunu belirtmek mümkün iken satılması veya depolanması için bulunan eşyalar veya işyerinde bulunan para veya kıymetli evrak üzerinde hapis hakkının kullanılabileceğini belirtmek mümkün değildir. Çünkü söz konusu eşya ve evrak kiralananın döşenmesine ya da kullanılmasına yarayacak unsurlardan değildir.

Öte yandan bu şartları taşıyan eşyanın üçüncü bir kişiye ait olması halinde bu eşyanın hapis hakkına konu olabilmesi için TBK’nın 337. maddesinin 2. fıkrasına göre kiraya verenin iyi niyetli olması gerekmektedir. Bu doğrultuda iyiniyetin eşyanın kiralananda bulunmasından hapis hakkının kullanılmasına kadar mevcut bulunması gerekmektedir. Kiraya veren, hapis hakkını kendiliğinden kiracının kullanımında olan kiralanana girip oradaki eşyalara el koymak suretiyle kullanamaz. Bunun yöntemi TBK’nın 338. maddesinde belirtilmiştir. Hüküm, “(f.1) Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. (f.2) Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracının taşınması veya kısmen eşyalarını başka bir yere taşıması durumda kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki eşyanın alıkonulmasını sulh hukuk mahkemesi hâkimi veya icra müdürünün kararıyla talep edebilecektir.

Hâkim tarafından verilen kararın infazı icra dairesi tarafından yerine getirilecek ya da doğrudan icra dairesine başvurulması halinde yerine getirilecektir. Ancak bu şekilde alıkonulan eşyanın daha sonra gizlice veya zorla götürüldüğü anlaşılırsa, hükmün 2. fıkrasından anlaşılacağı üzere götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilebilecektir. 2. fıkra, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 271/1. maddesi ile aynı doğrultudadır”. Hükümde geçen “10 günlük süre” alıkonulan eşyanın hapis hakkı sahibi kiraya verene getirileceği süre değil, kiraya verenin talepte bulunabileceği süredir.

• Kiraya Verenin Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı

Kiraya veren tarafından hapis hakkının, alt kira sözleşmesinde uygulanabilmesi için ön şart, kiraya verenin alacağını kendi kiracısına karşı sahip olduğu hapis hakkı ile sağlayamamış olmasıdır. Bununla birlikte alacağın karşılığını oluşturan borcun alt kiracıya ait olması ve bunun bir kira bedeli borcu olması gerekmektedir. Bu doğrultuda, hapis hakkının kullanılabileceği borç miktarı, alt kiracının alt kiralayana olan borcu kadardır.

Diğer şart ise maddenin 2. fıkrasında, “Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre, alt kiralayan bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin garantisi olmak üzere hapis hakkı, alt kiracıya ait olmak şartıyla kiralananı döşenmesi veya kiralanandan yararlanmasına ilişkin taşınır eşyalardır. Ancak bunun sınırını da maddenin 3. fıkrasında düzenlemiş olup hacze kabil olmayan taşınırlar, taşınır eşyaların müstesnasıdır.

Ayrıca, kiraya verenin bu şekilde kullandığı hapis hakkı kiracının (alt kiralayan) hesabına yapıldığından alt kiracının kira bedeli borcundan kurtulması mümkün olmamaktadır. Bununla birlikte alt kiracının alt kiralayana karşı herhangi bir borcu bulunmamaktaysa bu durumda hapis hak kı söz konusu olamayacaktır. Somutlaştırmak gerekirse, üçlü ilişkide zincirleme bir borç ilişkisinin bulunması gerekli olup kiraya verenin alt kiralayandan, alt kiralayanın ise alt kiracıdan bir alacağının bulunması gerekmektedir. Son olarak şu husus da belirtilmelidir ki; kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin sınırsız bir hakkı bulunmamaktadır. Örneğin, kiracının salt kira bedelini ödememesi sebebiyle kiralanan konutun kilidinin kiraya veren tarafından değiştirilmesi hukuka aykırılıktan öte suç teşkil etmektedir.

• Borçları

Kiraya verenin alt kiracı ile arasında akdedilmiş herhangi bir sözleşme bulunmaması sebebiyle alt kiracıya karşı doğrudan bir borcu bulunmamaktadır. Bununla birlikte (asıl) kira sözleşmesinde alt kiralama serbestisi kararlaştırılmışsa kiraya verenin alt kiraya katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bakımdan kiraya veren alt kira sözleşmesine taraf olmasa da (asıl) kira sözleşmesinden kaynaklı olarak asıl kiracıya karşı kiralananı uygun durumda bulundurma borcu bulunmaktadır. Bu alt kira sözleşmesine de dolaylı olarak sirayet etmektedir.

Alt Kiralayanın (Kiracının) Hakları ve Borçları

• Hakları

TBK’nın 322. maddesinin 1. fıkrası, (asıl) kira sözleşmesindeki kiracıya alt kira sözleşmesi yapma hakkını vermiştir. Bu doğrultuda kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe sebep olmamak şartıyla kiralananı üçüncü bir kişiye kısmen veya tamamen alt kira sözleşmesi ile kiralama hakkı bulunmaktadır. Alt kira, kiralananın bir kısmına ilişkin yapılmışsa alt kiracının kullanma hakkı ancak kendisinin kullanımına bırakılan kısımları kapsamakta olup öte yandan ortak yerleri kullanması da engellenemez. Alt kira sözleşmesinin akdedilmesiyle, kira sözleşmesi niteliği sonucu alt kiracıdan (alt) kira bedelini talep etme hakkı doğmaktadır. Bu talep sonucunda alt kiracı, bedeli (asıl) kira sözleşmesindeki kiraya veren tarafa değil, alt kira sözleşmesindeki alt kiralayana vermesi zorunludur. Bunun tam tersi şekliyle kiraya veren de alt kiracıdan kira bedelini talep etmesi mümkün değildir.

Kiraya veren tarafta olduğu gibi alt kiralayanın da alt kiracıya karşı kanundan doğan bir hapis hakkı bulunmaktadır. Ancak, kiraya veren ile alt kiralayanın hapis hakkı birbirinden bağımsızdır. Başka bir deyişle kiraya verenin kullandığı hapis hakkı, alt kiralayanın hapis hakkı kullanmasını ortadan kaldıramayacağı gibi tam tersi durumda da hapis hakkı ortadan kalkmayacaktır. Yukarıda kiraya verenin hakları ve borçları başlığı altında incelenen hapis hakkındaki şartlar, burada da geçerli olmaktadır. Son olarak kiracı (alt kiralayan) ve alt kiracı, akdettikleri alt kira sözleşmesine (asıl) kira sözleşmesinden farklı hükümler de koyabilmesi mümkün olup bunun için gerekli olan şartlar, (asıl) kira sözleşmesinin ifasını engellememesi ve kiraya verene zarar vermemesidir.

• Borçları

TBK’nın 322. maddesinin 1. fıkrası gereği alt kira sözleşmesini alt kiralayan ancak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe neden olmamak şartıyla üçüncü kişiye kiralayabilmektedir. Bu bakımdan kiracı tarafından gerekli dikkat ve özenin gösterilmiş olması gerekli olup örneğin alt kiracının borca batık veya suçlu geçmişi bilinen bir kişi ya da kiralananın mevcut kullanım biçimini değiştirecek bir kişi olmaması gerekmektedir. Bununla birlikte alt kiralayan kiralananı uygun bir şekilde alt kiracıya sağlamakla mükelleftir. Öte yandan TBK’nın 301/1 hükmü gereğince alt kiralayan, kiralananı alt kiracıya (sözleşme içeriğine göre tamamen veya kısmen) teslim etmek ve kullanılmasını da sağlamakla da yükümlüdür.

Alt Kiracının Hakları ve Borçları

• Hakları

Her kira sözleşmesinde olduğu gibi alt kira sözleşmesinde taraf olan alt kiracı için en önemli hak, kiralananı kullanmaktır. Kira sözleşmesinde, kiraya veren sıfatına sahip olabilmek için kiralananın maliki olma zorunluluğu bulunmadığından alt kira sözleşmesi yapıldıktan sonra şartları varsa alt kiracının da başka bir alt kira sözleşmesiyle kiralananı başka bir üçüncü kişiye kiralaması mümkündür.

• Borçları

Alt kira sözleşmesinin unsurlarından ilki, TBK’nın 322. maddesinin 1. fıkrasında kiraya verene zarar verilmemesi idi. Geniş manada bu, kiralananın kullanım amacının değiştirilemeyeceğini de kapsamaktadır. Örneğin, konut olarak kullanılan yerin alt kiracı tarafından işyeri olarak kullanılabilmesi mümkün değildir.

Yukarıda yeri geldiğinde birçok defa kira sözleşmesini, kira sözleşmesi yapan en önemli unsurun bedel unsuru olduğu belirtilmişti. Başka bir deyişle, kiralananın kullandırılması karşılığında bir bedel ödenmesi yerine başka bir karşılık kararlaştırılmışsa ortada bir kira sözleşmesinin olduğu iddia edilemeyecektir. Dolayısıyla, alt kira sözleşmesinde alt kiracının da alt kiralayana karşı (alt) kira bedelini ödeme borcu bulunmaktadır. Burada önemli olan bir husus da şudur; alt kira bedelinin (asıl) kira sözleşmesindeki kiraya veren tarafa ödemesi, alt kiracıyı kira bedeli borcundan kurtaramayacaktır. Bu nedenle alt kiracının iyiniyet iddiası da dinlenmeyecektir. Alt kiracı, hata ile (dahi olsa) kiraya verene yaptığı bedel ödemesinin herhangi bir hukuki sebebi olmadığından bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini talep edebilecektir.

Şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesi halinde her ne kadar alt kira sözleşmesi ayakta duruyor olsa da alt kiralayan tarafından kiralananın alt kiracıya kullandırılması mümkün olmadığından sübjektif imkânsızlık durumu ortaya çıkacaktır. Bu doğrultuda alt kiracının da kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Alt kiracı, sonrasında alt kiralayandan tazminat da talep edebilecektir.

Alt Kira Yasağı Nedir?

Yukarıda (asıl) kira sözleşmesinin konusunun konut ve çatılı işyeri olması halinde alt kira sözleşmesi yapılmasının kural olarak yasak olduğu belirtilmişti. Alt kira yasağının yapılmasıyla alt kiralama serbestisinin mutlak olarak ortadan kalktığının anlaşılması gerekmektedir. Alt kira yasağı, salt konut ve çatılı işyeri kiralarına yönelik alt kira sözleşmesinin yapılmasına yönelik değildir. Daha geniş bir ifadeyle, kullanım hakkının üçüncü bir kişiye bırakılması amacını güden kullanım ödüncü gibi bir sözleşmenin de yapılmasına engel teşkil etmektedir. Tabi ki, bu yasaklama aynı hükümde düzenlenen kira hakkının devrini de kapsamaktadır102. Yasağa rağmen üçüncü bir kişi ile alt kira yapılmışsa, bu kişinin sıfatı, alt kiracı değil fuzuli şagil olacaktır. Fuzuli şagil, “sahipli bir taşınmazda sahibinin izni olmaksızın ve kanuni bir sebep bulunmaksızın tasarruf eden kişi olarak tanımlanabilir.

Son olarak (asıl) kira sözleşmesinde alt kiralama yasağının kararlaştırılmasına rağmen kiraya verenin, daha sonra kiracıya (alt kiralayana) açık veya zımni şekilde onay vermesiyle alt kiralama serbestisini geçici olarak canlandırabilmesi de mümkündür. Yine hükümde yer almasa da alt kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra kiraya veren tarafından bir yasak getirilmesi istenmekteyse bu sefer de alt kiracının izninin alınması gerekmektedir. Yasaklama hususu ile ilgili söylenmesi gereken bir husus da yasak sayılamayacak hallerdir. Bu doğrultuda herhangi bir akrabanın veya misafirin zaten kiralananda bağımsız bir kullanım hakları olmadığından bu kişilerin kullanıma yönelik faaliyetleri yasak kapsamında değildir. Bununla birlikte (asıl) kira sözleşmesinde kiralanan konut ve çatılı işyeri olmasa bile alt kira sözleşmesinin yapılması (asıl) kira sözleşmesinde yasaklanabilir ve bu yasaklama kiracıyı bağlar. Yasağa rağmen alt kira sözleşmesinin yapılmasıyla “ caiz olmayan alt kiranın” ortaya çıktığının kabulü gerekmektedir.

Alt Kira Sözleşmesi, Tapuya Şerh Edilir mi?

Son olarak, alt kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir niteliktedir. TMK’nın 1009. maddesinin 1. fıkrası, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir” şeklinde düzenlemiştir. Bu hükümden şerh edilebilen hallerin sınırlı sayıda (kapalı sayı-numerus clausus) olduğu anlaşılmaktadır. Başka bir deyişle, hükümde sayılanlar dışındaki bir hakkın bir şekilde tapuya şerh edilmiş olması ona kuvvetlendirilmiş nispi bir hak özelliği kazandırmayacaktır. Bu açıklamalardan sonra hükümden de anlaşılabileceği gibi “kira sözleşmesi” şerh edilebilen sözleşmeler arasında sayıldığından ve alt kira sözleşmesi de kira sözleşmesinin bir türü olduğundan bu hüküm ve TBK’nın 312. maddesi gereğince kıyas yoluyla alt kira sözleşmesinin şerhi mümkün olabilmektedir.

Alt kira sözleşmesinin tapuya şerhi için kiralananın malikinin rızasının da bulunması gerekmekte olup bununla birlikte TST’nin 47. maddesine göre, şerh esnasında alt kira sözleşmesinin kendisinin de fiziken bulunması gerekmektedir. Ancak şu husus da unutulmamalıdır ki, alt kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebilmesi için (asıl) kira sözleşmesinin de tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Şerhin yapılması ile birlikte, TMK’nın 1009. maddesinin 2. fıkrasındaki “…o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” düzenlemesiyle şerhin munzam etkisi başka bir ifadeyle ayni etkisi ortaya çıkmaktadır. Bu doğrultuda şerh, eşyaya bağlı bir borç etkisi yaratmaktadır.

Alt Kira Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları Nelerdir?

Alt kiraya dair tüm şartlar gerçekleştikten sonra alt kira sözleşmesinin yapılmasıyla üçlü bir ilişki kurulmakta olup bu ilişkinin aktörlerini, (asıl) kira sözleşmesinde kiraya veren, alt kira sözleşmesindeki alt kiracı ve asıl kira sözleşmesinde kiracı sıfatına da sahip olan alt kiralayan oluşturmaktadır.

Alt kiralayanın her iki sözleşmede de taraf rolü bulunması sebebiyle bu üçlü ilişkide kilit bir role sahiptir. Alt kiracının kiralanana zarar vermesi veya sözleşme hükümlerine aykırı davranması bakımından farklı hukuki müesseselerin uygulanması ortaya çıkabilmektedir. Öncelikle alt kiracının alt kira sözleşmesi konusu (dolayısıyla asıl kira sözleşmesi konusu) kiralanana zarar vermesi durumunda alt kiracı ile alt kiralayanın kiraya verene karşı TBK’nın 322. maddesinin 3. fıkrası gereğince müteselsil sorumlu olacaklardır.

Alt kiralayanın bu sorumluluğu ise TBK’nın 116. maddesinden kaynaklanmakta olup alt kiracı, alt kiralayanın kullanma yardımcısı konumundadır. Zira kiracı, üçüncü kişi ile alt kira sözleşmesi yapmakla sözleşme gereği riskleri de üstlenmiş bulunmaktadır. TBK’nın 116. maddesi genelde Kanunun 66. maddesinde düzenlenen “adam çalıştıranın sorumluluğu” ile karıştırılmaktadır. Alt kiralayan ile alt kiracı arasındaki sorumluluğun, adam çalıştıranın sorumluluğundan kaynaklanmamasının sebebi bu süjeler arasın- da sözleşmesel bir ilişkinin bulunmasından kaynaklanmaktadır. Adam çalıştıranın sorumluluğundan farklı olarak bu sorumlulukta alt kiralayanın kurtuluş kanıtı getirmesine imkân bulunmamaktadır. Ayrıca alt kiralayanın, yardımcısı niteliğindeki alt kiracının eyleminden sorumlu olabilmesi için alt kiracının eyleminin kusurlu veya kusursuz olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Sonuç itibariyle, kiraya veren her ne kadar alt kira sözleşmesinin tarafı olmasa da alt kiracının alt kira sözleşmesine uygun davranmaması halinde kiraya verenin alt kiracıdan bu sözleşmeye uygun davranmasını ona ihtar göndererek isteme hakkı bulunmaktadır. Bu da kiraya veren ile alt kiralayan arasında alacaklı teselsülünden kaynaklanmaktadır.

TBK’nın 322. maddesinde alt kira müessesesi ile kira hakkının devrinin de düzenlendiğini belirtmiştik. Alt kira sözleşmesi yapıldıktan sonra alt kiralayan kira hakkının başka bir üçüncü kişiye devretmişse iki durum ortaya çıkmaktadır. İlk durum, devralan üçüncü kişinin alt kira ilişkisine karşı çıkmaması halidir ki, bu durumda herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Asıl sorun ikinci durumda ortaya çıkmakta olup bu durumda, alt kira sözleşmesinin yerine getirilmesi mümkün olmayacak ve yine alt kiracının tahliyesi, alt kiracının da devreden alt kiralayandan tazminat talep etmesi söz konusu olacaktır.

Alt kira sözleşmesinin yapılmasına dair kanunda belirtilen bir sınırlama bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, alt kira sözleşmesi yapıldıktan sonra alt kira sözleşmesinin de alt kira sözleşmesi yapılabilmektedir. TBK’nın 322. maddesinin 1. fıkrasının “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir…” şeklindeki düzenlemesiyle bu sonuca varılabilmektedir. Tabi bunun için asıl kira sözleşmesinde veya alt kira sözleşmesinde bir yasaklamanın bulunmaması gerekmektedir.

Alt kira sözleşmesinde alt kiracının kiralananı kullanma süresi ile ilgili olarak alt sınır ve üst sınır şeklinde bir değerlendirmenin de yapılması gerekmektedir. Zira, öğretide aksi görüşte olanlar bulunsa da alt kira sözleşmesindeki süre, belirsiz veya belirli olup da ne kadar uzun olursa olsun (asıl) kira sözleşmesinin süresi kadar olmalıdır. Bu yönüyle, (asıl) kira sözleşme- sinin sona ermesi her ne kadar alt kira sözleşmesinin sona ermesine neden olmasa da ifa imkânsızlığına sebebiyet verecek ayrıca alt kiracının fuzuli şagil olmasına ve tazminat sorumluluğunun doğmasına sebebiyet verebilecektir. Önceden de belirtildiği gibi Yargıtay’ın bu konuda aksi kararları bulunmaktadır. Hatta Yargıtay’ın bir kararında (asıl) kira sözleşmesinin feshedilmesiyle alt kira sözleşmesinin kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı belirtilmiştir.

Sonuç olarak, alt kira sözleşmesinin alt sınırı, alt kira sözleşmesinde belirtilen süre iken; üst sınırı ise, (asıl) kira sözleşmesinde belirtilen süre kadardır. Kiraya verenin alt kiracıya karşı TBK’nın 336. maddesi gereği hapis hakkının da bulunduğu belirtilmişti. Son alarak alt kira sözleşmesine dair çıkan uyuşmazlıklarda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu belirtmek gerekmektedir.